경제 불황이라는 악재 속에서도 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들은 여전히 많다.
많이 떨어졌다고는 여전히 높은 집값 탓에 꿈만 꾸고 포기하는 사람 또한 적지 않다.
게다가 요즘 같은 시기엔 대출 규제 이전에 치솟는 금리 탓에 대출을 받기도 쉽지 않은 상황이다.
그렇다면 어떻게 해야 조금이라도 더 합리적인 가격으로 내 집 마련을 할 수 있을까?
바로 ‘부동산 공부’다.
우리나라 국민이라면 누구나 필수적으로 알고 있어야 하는 부동산 기본 상식 10가지를 통해 똑똑하게 내 집 마련을 준비해보자.
1. 아파트 면적 표기법(전용면적, 공급면적, 계약면적)
2. 청약통장 종류별 특징
3. 분양권 전매제한 기간
4. 지역주택조합아파트 장단점
5. 재개발/재건축 차이점
6. 세대주 분리 조건
7. LTV, DTI, DSR 용어 정리
8. 전용면적 85m2 이하 기준
9. 투기과열지구 지정 요건
10. 양도소득세 계산방법
1. 아파트 면적 표기법(전용면적, 공급면적, 계약면적)
- 공용면적은 계단, 복도 같은 공동 시설의 바닥 면적을 말한다.
- 서비스 면적은 발코니처럼 실제로 거주자가 사용할 수 있는 면적을 뜻한다.
- 전용면적은 간단하게 말하자면 현관 안쪽의 실제 사용 공간을 의미한다.
따라서 입주자 모집공고 시 표시되는 면적도 모두 전용면적 기준이다.
즉, 주거공용면적+서비스 면적=계약면적 이다. 하지만 계약면적만 보고 덜컥 계약하면 안 된다.
왜냐하면 세금 산정기준은 공급면적이기 때문이다.
2. 청약통장 종류별 특징
※※
국민주택 : 국가/지자체/지방공사에서 건설하는 85㎡(전용면적) 이하 주택
민영주택 : 국민주택 이외의 주택(민간 건설회사가 짓는 주택).
※※
청약저축은 국민주택 청약을 위해 가입하는 통장이다.
국민주택은 보통 LH나 SH 등의 기관에서 분양이나 임대를 목적으로 짓는 아파트를 말한다.
청약부금은 85㎡(전용면적) 이하의 민영주택을 공급받기 위한 통장이다.
청약예금은 모든 평형대의 민영주택에 청약을 신청할 수 있는 통장이다.
청약부금이 적금처럼 매월 돈을 납입하는 통장이라면, 청약예금은 한 번의 일정 금액을 예치하는 방식이다.
지금까지 말씀드린 청약저축, 청약부금, 청약예금은 현재 신규로 가입할 수 없다.
2015년 9월부터 주택청약종합저축으로 통합되었기 때문이다.
지금은 주택청약종합저축을 통해 민영주택과 국민주택 모두 청약 신청이 가능하다.
3. 분양권 전매제한 기간
주택을 분양받은 후 일정 기간 동안 다른 사람에게 팔지 못하게 하는 규제 제도이다.
전매제한 기간이 적용되는 시점은 최초 계약일 기준 이다.
4. 지역주택조합아파트 장단점
지역주택조합이란 동일지녁범위(시·도)에 거주하는 주민이 주택 및 아파트 주택을 건설하기 위하여 조합을 설립한 후 사업 시행의 주체가 되어 토지를 매입하고 조합원들은 싼 값에 아파트를 취득 할 수 있는 사업 시행 방식을 말한다.
조합원(지역주택조합) 아파트는 아파트를 공동 구매하는 방식과 같아서 상대적으로 분양가가 저렴한 편이며 사업 절차가 간소하기 때문에 재개발 및 재건축보다 더 빠르게 진행 할 수 있다.
조합원(지역주택조합) 의 목적은 남의 땅에 조합원들끼리 돈을 모아서 아파트를 짓는 것 이기 때문에 그 과정이 굉장히 험난 하다.
조합원 아파트중 입주까지 이루어진 경우는 20% 미만이라고 하니 하이리스크 하이리턴 이라고 할 수 있을 것 같다.
5. 재개발/재건축 차이점
재건축은 '주택재건축사업'의 줄임말로 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 의미한다.
여기서 핵심은 정비기반시설이 양호한 지역이다.
정비기반시설에는 도로나 주차장 등의 교통시설, 광장이나 공원 등의 녹지공간, 학교나 문화체육시설, 기타 공동시설 등 생활의 편의를 위한 다양한 시설을 말한다.
재개발은 주택재개발사업의 준말로 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다.
여기서 핵심은 정비기반시설이 열악 한 지역에서 이루어지는 것이다.
건물 노후도 뿐만아니라 정비기반시설이 열악해서 살기 불편해야 재개발사업이 진행되는 것이다.
6. 세대주 분리 조건
만 30세 이상이라면 별다른 조건없이 세대분리가 가능하다.
만 30세 미만인 경우는 혼인(결혼)을 했다면 가능하다.(이혼이나 배우자가 사망한 경우 포함)
만 30세 미만 미혼인 경우에도 매달 중위 40% 수준 이상의 일정 소득이 있으면 가능하다.
7. LTV, DTI, DSR 용어 정리
LTV와 DTI,DSR 은 성격이 다르다.
LTV는 집값에 대비한 대출의 한도를 의미하는 것이고,
DTI,DSR은 소득에 대비한 대출의 한도를 의미하는 것이다.
- LTV는 담보 대출할 때 쓰는 용어.
전세대출과 LTV는 전혀 관련이 없음.
- DTI와 신 DTI는 DSR의 이전 버전이기 때문에 DTI는 생각할 필요가 없음.
현재는 DSR만 생각하면 됨. 일반적으로 DSR 70% 적용 (전세대출 DSR 적용 제외)
8. 전용면적 85m2 이하 기준
제곱미터를 평수로 환산하는 방법은
제곱미터 x 0.3025 = 평수
이다.
따라서 85 x 0.3025 = 25.7125 평이다.
이것은 전용면적 계산이며, 흔히 말하는 평수는 공급면적을 말하는 것이다 (1번 참고)
85m2 이하의 기준은 국민주택 규모로 칭한다.
주택건설촉진법에의하면 국민주택 경우에는 1호 또는 1세대당 85m2 이하로 한다 라고 나와있다.
85m2는 적용면적 약 25평으로 한사람당 5평으로 5인가구 기준으로 정해진 면적이다.
전용면적 85m2 이하에서는 다양한 혜택들이 있다.
주택 공급사업 시행자가 집을 분양 할 때 내는 건축비 10%의 부가가치세가 면제된다.
소득세법에 따라 집을 임차한 사람은 임차료를 소득공제 받을 수 있다.
집을 살 때 취득가격 0.2%를 부과하는 농어촌특별세도 면제된다.
9. 투기과열지구 지정 요건
10. 양도소득세 계산방법
양도소득세 계산법은 아래의 링크에 자세하게 나와있다.
https://brunch.co.kr/@realvision7/336
양도소득세 계산구조 및 계산해보기
오늘은 ▲지난 칼럼에서 알아본 양도소득세의 기본 내용 · 과세표준 구하기 · 장기특별공제율 구하기 · 세율 적용하기 등을 실제 예시를 통해 더 깊이 알아보도록 할게요. 양도세의
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